„Nie sprzedaję. To mieszkanie ma dla mnie wartość sentymentalną.”
Jeśli usłyszałeś coś takiego od brata albo siostry po odziedziczeniu mieszkania — nie jesteś wyjątkiem. To jeden z najczęstszych konfliktów po spadku. Jedni chcą szybko sprzedać i podzielić pieniądze, inni…blokują wszystko latami.
Czy można coś z tym zrobić? Tak – i masz więcej możliwości, niż myślisz.
Najważniejsze – czy rodzeństwo może zablokować sprzedaż?
Krótko – tak, ale nie zawsze i nie na zawsze.
Po tym, jak już uporacie się ze stwierdzeniem nabycia spadku – czy to u notariusza, czy konieczna będzie wizyta w sądzie – co do przedmiotów wchodzących w skład spadku powstaje współwłasność. Każdy ze spadkobierców ma oczywiście określony udział (1/2, 1/3 – zależy kto wchodzi w krąg spadkobierców), każdy jest właścicielem całej rzeczy, ale właśnie w tej odpowiadającej mu części (nikt nie ma „swojego pokoju”, a ten fragment ogródka nie jest bardziej mój niż twój).
W takiej sytuacji sprzedaż nieruchomości wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Wystarczy, że jedna osoba powie nie i cała sprzedaż staje. A do takich sytuacji dochodzi bardzo często.
„Nie sprzedam i koniec” – co w takiej sytuacji?
Powodów, dla których jeden ze spadkobierców nie chce dopuścić do sprzedaży może być kilka. Bo przecież jak to tak sprzedać dom rodzinny, mamusia się w grobie przewraca. Po co się spieszyć, będą lepsze czasy, ceny pójdą w górę. Albo zwykła złośliwość – nie lubię Cię i nie będę Ci ułatwiał.
Możliwy też jest „najgorszy” scenariusz – ktoś w tym mieszkaniu mieszka, wyprowadzać się nie chce, sprzedać nie chce, spłacić nie chce lub nie ma z czego i przeciąga sprawę latami.
Któraś z opcji brzmi znajomo? Dobra wiadomość – prawo ma rozwiązanie na takie sytuacje.
Dział spadku – najczęstsze rozwiązanie konfliktu
Jeżeli między spadkobiercami nie ma porozumienia, najskuteczniejszym narzędziem jest złożenie wniosku o dział spadku. Postępowanie to prowadzi do ostatecznego uporządkowania sytuacji prawnej nieruchomości.
Sąd ma kilka możliwości rozstrzygnięcia sprawy. Może przyznać mieszkanie jednemu ze spadkobierców z obowiązkiem spłaty pozostałych, zarządzić sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanych środków albo – w rzadkich przypadkach – dokonać fizycznego podziału. W praktyce to właśnie dział spadku najczęściej kończy spory, które wcześniej wydawały się nierozwiązywalne.
Spłata współwłaścicieli jako sposób na uniknięcie sporu
W wielu przypadkach konflikt można rozwiązać bez udziału sądu. Jeśli jedna osoba chce zatrzymać mieszkanie, możliwe jest wykupienie udziałów pozostałych spadkobierców. Z kolei osoba zainteresowana uzyskaniem pieniędzy może zgodzić się na spłatę.
Kluczowe znaczenie ma tutaj ustalenie realnej wartości nieruchomości, najczęściej przy pomocy rzeczoznawcy. Strony mogą również uzgodnić sposób zapłaty, w tym rozłożenie jej na raty. Takie rozwiązanie bywa najszybsze i najmniej obciążające emocjonalnie.
Sprzedaż udziału w mieszkaniu – rozwiązanie ostateczne
Jeżeli nie ma możliwości porozumienia, a postępowanie sądowe nie wchodzi w grę lub się przedłuża, każdy współwłaściciel może sprzedać swój udział w nieruchomości bez zgody pozostałych.
Trzeba jednak mieć świadomość, że tego typu transakcje są trudniejsze i zazwyczaj mniej korzystne finansowo. Nabywcami udziałów są często inwestorzy specjalizujący się w skomplikowanych sytuacjach prawnych, co wpływa na cenę.
Zniesienie współwłasności – alternatywna droga
Oprócz działu spadku możliwe jest również żądanie zniesienia współwłasności. W praktyce prowadzi ono do podobnych efektów – sąd może przyznać nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli, ustalić spłaty albo zarządzić sprzedaż.
To rozwiązanie znajduje zastosowanie zwłaszcza wtedy, gdy współwłasność trwa już dłuższy czas i nie dotyczy wyłącznie samego spadku.
Co zrobić, gdy jeden ze spadkobierców korzysta z mieszkania sam?
Częstym źródłem napięć jest sytuacja, w której jedna osoba zajmuje mieszkanie i nie rozlicza się z pozostałymi. W takim przypadku pozostali współwłaściciele mogą domagać się wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości oraz rozliczenia ponoszonych kosztów.
Takie roszczenia mogą być dochodzone niezależnie od postępowania o dział spadku i często stanowią istotny argument w negocjacjach.
Ile trwa rozwiązanie takiego sporu?
Czas trwania sprawy zależy przede wszystkim od poziomu konfliktu między stronami. Jeżeli spadkobiercy są w stanie dojść do porozumienia, formalności u notariusza mogą zostać zakończone w bardzo krótkim czasie. W przypadku postępowania sądowego należy liczyć się z kilkoma miesiącami (bardzo optymistyczny scenariusz), a przy bardziej skomplikowanych sprawach – nawet z kilkuletnim procesem.
Moja najdłuższa sprawa o dział spadku trwała prawie 8 lat…
Nie będę ukrywać, że sprawy spadkowe nie należą do moich ulubionych i to nie ze względu na stopień skomplikowania przepisów. Chodzi raczej o emocje, które tym sprawą towarzyszą. Czasem trudno jest oprzeć się wrażeniu, że stawką nie jest samo mieszkania, ale relacje, które po wieloletnim procesie całkowicie się rozpadają i nie ma już raczej szans na poprawę.
W jednej ze spraw, którą prowadziłam jedynym składnikiem majątku była właśnie nieruchomość. Stary dom, który wymagał gruntownego remontu. W domu mieszkała siostra, w zasadzie od lat, jeszcze z rodzicami. Brat mieszkał za granicą, odwiedzał, wspierał rodziców kiedy mógł. Po śmierci mamy oczywistym dla niego było, że siostra powinna w tym domu zostać, ale – umówmy się – jemu też coś się należało. W mojej ocenie, kiedy kierowaliśmy wniosek do sądu nie domagaliśmy się wygórowanej spłaty. Siostra jednak uważała inaczej i robiła wszystko, żeby torpedować postępowanie. Nie odbierała korespondencji, odraczała terminy, kwestionowała każdą opinie biegłych. Przez sąd przeszła parada świadków (który absolutnie nic do sprawy nie wnieśli). Po 3 latach procesu sąd zasądził spłatę…wyższą niż pierwotnie chciał tego brat. Po opinii biegłych, z uwagi na zachowanie siostry, brat zdecydował się na modyfikację roszczenia. Siostra musiała zapłacić ponad dwukrotnie więcej.
W innej sprawie, klient najpierw przez prawie dwa lata był zwodzony przez rodzeństwo. Poczekaj, ceny pójdą w górę, wtedy sprzedamy. Okazało się, że rodzeństwo wynajmowało sobie tą nieruchomość, ale czynszem nie chciało się z bratem dzielić. Skoro siedzi za granicą to i tak tego nie sprawdzi, prawda? Ano, częściowo mieli rację. Nie sprawdził, po prostu skończyła mu się cierpliwość. I sprawa trafiła do sądu.
W jeszcze innej, na drodze do spadku pojawiła się – upadłość konsumencka. A dlaczego był to problem i dla kogo? Dla tego, który miał „upadać”. Wszystko, co by odziedziczył trafiłoby pod młotek syndyka.
Najsmutniejsze jednak są sytuacje, kiedy do dziedziczenia oprócz dzieci dochodzi jeden z małżonków. W takiej sytuacji, jeśli relacje w rodzinie są poprawne, dzieci z reguły nie domagają się niczego dopóki drugi rodzic żyje. W końcu i tak jego część w nieruchomości (z reguły) jest największa, a poza tym po jego śmierci będzie można „załatwić” kompleksowo. Zdarza się jednak inaczej i na sali rozpraw musi pojawić się 80 – 90 letni staruszek.
Zanim spór trafi do sądu, oczywiście warto rozważyć próbę porozumienia – nawet przy wsparciu pełnomocnika. Czasem to jedyny moment, w którym można jeszcze rozwiązać sprawę bez trwałych konsekwencji dla relacji między bliskimi. Ale ten stan nie może trwać w nieskończoność…
Największy błąd jaki robią spadkobiercy? Czekają. Liczą na to, że „może się dogadamy”. A w tym czasie mieszkanie może tracić na wartości, konflikty rosną, a sprawa się komplikuje. Rośnie również frustracja i rozgoryczenie. Dlatego jeśli widzisz, że zgody nie ma (i nie będzie) – reaguj wcześniej.